EMLAK BARONLARINA KİM DUR DİYECEK? KONUTTA 80 KATLIK FİYAT ÇILGINLIĞI!

2020 yılında 160 bin liraya alınabilen bir konutun bugün 5 milyon 250 bin liraya ulaşması ne anlama geliyor? Hesap ortada: 5 milyon 250 bin lirayı 160 bin liraya böldüğünüzde sonuç 32,8 çıkıyor. Yani konutun nominal fiyatı yaklaşık 32,8 katına yükselmiş; başlangıç fiyatına göre artış oranı yüzde 3.181'i aşmış. Üstelik bazı semtlerde fiyatların 40 katına, bazı örneklerde ise 80 katına kadar çıktığı belirtiliyor. 100 bin liralık bir evin 8 milyon liraya ulaşması, 80 katlık fiyat çarpanı ve yüzde 7.900 nominal artış demektir. Şimdi durup sormak gerekiyor: Bir insanın barınma ihtiyacı, hangi ekonomik koşullarda böylesine pahalı bir meseleye dönüştü? Vatandaşın maaşı, emekli aylığı ve yıllarca biriktirdiği tasarruflar aynı hızla mı arttı? İnşaat maliyetleri, arsa bedelleri ve genel fiyat düzeyi bu yükselişin tamamını açıklıyor mu? Elbette her konutun konumu, niteliği ve piyasa koşulları farklıdır; ayrıca ilan fiyatı ile gerçekleşmiş satış fiyatı birbirine karıştırılmamalıdır. Ancak farklı bölgelerde ortaya çıkan bu ölçekteki fiyat uçurumları, görmezden gelinerek geçiştirilemeyecek kadar ciddi bir ekonomik ve toplumsal soruna işaret ediyor. Konut fiyatları onlarca kat yükselirken vatandaşın geliri aynı ölçüde artmıyorsa, mesele artık yalnızca emlak piyasası değil, barınma hakkı ve ekonomik adalet meselesidir.

PANDEMİDEN SONRA KONUT FİYATLARI NEDEN BU KADAR YÜKSELDİ?

Pandemi, dünya ekonomisinde büyük sarsıntılara yol açtı. Tedarik zincirlerindeki aksaklıklar, enerji ve hammadde maliyetlerindeki yükselişler, döviz kuru hareketleri ve değişen finansman koşulları inşaat sektörünü etkiledi. Türkiye'de yüksek enflasyon, kredi politikaları, arsa maliyetleri ve konut arzındaki sorunlar da fiyatların yönünü belirleyen unsurlar arasında yer aldı. Ancak bu gelişmeleri sıralamak, her konutun fiyatının neden 40 veya 80 katına ulaştığını kendiliğinden açıklamaz. Çünkü ekonomik gerekçelerin her bölgede aynı ölçüde etkili olması beklenemez. Bir semtte altyapı yatırımları, ulaşım imkânları ve yeni yapılaşma fiyatları yükseltebilirken başka bir bölgede arzın sınırlı olması veya mülkiyetin belirli aktörlerde yoğunlaşması etkili olabilir. Asıl yapılması gereken, genel ekonomik koşullarla bölgesel fiyat hareketlerini birbirinden ayırmak ve gerçekleşmiş satış verilerini incelemektir. Eğer fiyat artışları maliyetlerden, kiralardan ve bölgesel göstergelerden belirgin biçimde kopuyorsa, bunun nedenleri araştırılmalıdır. Pandemi dönemini sürekli bir gerekçe olarak öne sürmek, bugün gelinen noktadaki fiyatların sorgulanmasını engellememelidir. Krizlerin ekonomik sonuçları olabilir; ancak kriz ortamının fırsata çevrilip çevrilmediği de denetlenmelidir.

40 KAT, 80 KAT! BU ARTIŞIN HESABI NASIL VERİLECEK?

Bir konutun fiyatının 40 katına çıkmasıyla 80 katına çıkması arasında önemli bir fark vardır; fakat her iki örnekte de vatandaşın gelirleriyle konut fiyatları arasındaki mesafe belirleyici sorudur. 100 bin liradan 4 milyon liraya ulaşan bir konutun nominal fiyat artışı yüzde 3.900'dür. Aynı başlangıç fiyatının 8 milyon liraya ulaşması hâlinde ise artış yüzde 7.900'e çıkar. Bu rakamlar, başlangıç ve bitiş fiyatları doğruysa matematiksel olarak açıktır. Fakat nominal artışın tamamını reel kazanç olarak görmek de yanlıştır; genel enflasyonun etkisi çıkarılmalı, konutun özellikleri ve bölgesel değer değişimi hesaba katılmalıdır. Buna rağmen temel soru ortadan kalkmaz: Fiyatlar genel enflasyonun ve ulusal konut fiyat hareketlerinin çok üzerinde yükseliyorsa, aradaki fark hangi ekonomik mekanizmalarla oluşmuştur? Bölgedeki gerçek satışlar mı bu fiyatları doğruluyor, yoksa ilanlarda oluşan beklentiler mi birbirini yukarı taşıyor? Bir konutun fiyatı yalnızca satıcının talebiyle belirlenebilir; ancak o talebin gerçek piyasa değerini yansıtıp yansıtmadığı ayrı bir meseledir. Bu nedenle farklı semtlerdeki 40 ve 80 katlık artış iddiaları, doğrulanmış satışlar üzerinden incelenmeli; fiyatların maliyetler, enflasyon ve kira getirileriyle ilişkisi ortaya konulmalıdır. Bu kadar büyük fiyat sıçramalarının karşısında gereken şey, ne körü körüne kabullenmek ne de kanıtsız suçlamalarda bulunmaktır; gereken şey, rakamların hesabını sormaktır.

EMLAK BARONLARI PİYASAYI YÖNLENDİRİYOR MU?

Gayrimenkul piyasasında büyük arsa sahipleri, geniş konut portföyleri bulunan yatırımcılar, inşaat şirketleri ve finansmana kolay erişebilen aktörler önemli avantajlara sahip olabilir. Arsa arzının sınırlı olduğu bölgelerde mülkiyetin yoğunlaşması, yeni yapılaşma kararları ve kamu yatırımlarıyla oluşan değer artışları, bazı mülk sahiplerine yüksek kazanç sağlayabilir. İmar kararlarıyla değeri değişen arazilerin kimlerin mülkiyetinde olduğu, büyük portföylerin belirli şirketler veya bağlantılı kişiler arasında yoğunlaşıp yoğunlaşmadığı ve bu aktörlerin fiyat oluşumuna ne ölçüde etki ettiği araştırılmalıdır. Burada mesele, yüksek fiyat isteyen her ev sahibini suçlamak değildir. Mesele, piyasanın rekabet koşullarının gerçekten işleyip işlemediğini ortaya koymaktır. Aynı bölgede faaliyet gösteren satıcılar arasında fiyat anlaşmaları varsa, yanıltıcı ilanlarla yapay fiyat beklentileri oluşturuluyorsa veya rekabeti bozan uygulamalar yürütülüyorsa bunlar normal ticari davranış olarak kabul edilemez. Öte yandan büyük bir servete sahip olmak veya bir gayrimenkulden yüksek kazanç elde etmek, tek başına hukuka aykırılık anlamına gelmez. Bu nedenle denetim, kişisel kanaatlere değil; mülkiyet kayıtlarına, şirket ilişkilerine, gerçekleşmiş satışlara, ilan geçmişlerine ve gerektiğinde finansal incelemelere dayanmalıdır. Piyasayı gerçekten kimin etkilediği ancak bu verilerle anlaşılabilir. Ekonomik gücün belirli aktörlerde yoğunlaşması ihtimali ciddiyetle incelenmeli; varsa haksız kazanç ve rekabet ihlalleri hukuk çerçevesinde ortaya çıkarılmalıdır.

ENFLASYON BAHANESİYLE HER FİYAT MEŞRULAŞTIRILAMAZ!

Enflasyon, gayrimenkul fiyatlarının yükselmesinde önemli bir etkendir; fakat bir konutun fiyatının 40 veya 80 katına çıkmasını değerlendirirken yalnızca enflasyon oranına bakmak yeterli değildir. Genel tüketici fiyatlarıyla konut fiyatları farklı göstergelerdir. İnşaat maliyetleri, arsa değerleri, finansman giderleri, bölgesel talep ve konutun niteliği de hesaba katılmalıdır. Buna rağmen fiyatların genel ekonomik göstergelerden belirgin biçimde ayrıştığı durumlarda daha ayrıntılı bir inceleme gerekir. Eğer bir bölgede konut fiyatları aynı dönemdeki genel fiyat artışının çok üzerine çıkmışsa, bunun ne kadarının gerçek değer artışıyla açıklanabildiği belirlenmelidir. Kalan farkın otomatik olarak manipülasyon olduğu söylenemez; ancak açıklanmaya muhtaç olduğu açıktır. Üstelik konut fiyatlarındaki artış, yalnızca mülk sahiplerinin varlık değerlerini etkilemez. Ev sahibi olmayan vatandaşlar daha yüksek kiralarla karşılaşabilir, birikim yapmakta zorlanabilir ve gelirlerinin daha büyük bölümünü barınmaya ayırmak zorunda kalabilir. Bu nedenle konut piyasasının değerlendirilmesinde yalnızca nominal fiyatlara veya sektörün büyüklüğüne bakılmamalıdır. İnsanların gelirleriyle ne kadar konuta erişebildiği, kira yükünün nasıl değiştiği ve ilk kez ev alacakların piyasaya ne ölçüde girebildiği de dikkate alınmalıdır. Enflasyon bir açıklama unsurudur; her fiyatın sınırsız biçimde yükselmesini haklı çıkaran bir mazeret değildir.

BU BİR EKONOMİK OPERASYON MU?

Konut fiyatlarındaki olağan dışı yükselişlerin bir ekonomik operasyonun parçası olduğu düşünülüyorsa, bu ihtimal somut veriler üzerinden araştırılmalıdır. Ancak bir operasyonun varlığını ileri sürmek için yalnızca fiyatların yükselmiş olması yeterli değildir. Koordineli fiyat belirleme, yanıltıcı ilanlar, rekabeti bozan anlaşmalar, piyasayı yapay biçimde yönlendiren davranışlar veya belirli aktörlere haksız avantaj sağlayan uygulamalar gibi unsurların kanıtlanması gerekir. Ekonomik politikaların yanlış sonuçlar üretmesi, yetersiz konut arzı ve yüksek enflasyon da fiyatları olağanüstü seviyelere taşıyabilir; bunlar ciddi sorunlardır, fakat tek başlarına planlı bir sabotajı kanıtlamazlar. Asıl mesele, olasılıkları birbirinden ayırarak incelemektir. Fiyatların bölgesel dağılımı, ilanların geçmişi, gerçek satış bedelleri, mülkiyet yoğunlaşması ve imar kararları birlikte değerlendirilmelidir. Hangi aktörlerin olağanüstü kazanç sağladığı, fiyat artışlarının hangi ekonomik koşullarda hızlandığı ve kamu politikalarının bu sürece nasıl katkıda bulunduğu açıklığa kavuşturulmalıdır. Eğer organize bir manipülasyon varsa ortaya çıkarılmalı; eğer sorun ekonomik tercihlerden kaynaklanıyorsa bu tercihlerin sonuçları açıkça tartışılmalıdır. Şüphe araştırmayı gerektirir; kesin hüküm ise kanıt ister. Vatandaşın sorularını ciddiye almak, bu iki ilkeyi birlikte uygulamaktan geçer.

KİM DUR DİYECEK?

Konut piyasasında çözüm, her evin fiyatını keyfî biçimde belirlemek değil; şeffaflığı, adil rekabeti ve barınma hakkını koruyan etkili bir düzen kurmaktır. İlan fiyatlarıyla gerçekleşmiş satışlar karşılaştırılmalı, yanıltıcı ilanlar denetlenmeli, rekabeti bozan uygulamalar soruşturulmalı ve imar kararlarının oluşturduğu değer artışları şeffaf biçimde incelenmelidir. Kamu arazilerinin kullanımı, yeni konut alanlarının planlanması ve altyapı yatırımlarının etkileri kamu yararı açısından değerlendirilmelidir. Aynı zamanda erişilebilir sosyal konut seçenekleri, sürdürülebilir kiralık konut modelleri ve planlı arsa üretimi geliştirilmelidir. Çünkü yalnızca yeni konut üretmek yeterli değildir; bu konutların gerçekten barınma ihtiyacı olan insanlar tarafından erişilebilir olması da gerekir. Devletin görevi, hukuka uygun kazancı engellemek değil; haksız kazancı, yanıltıcı uygulamaları ve rekabet ihlallerini önlemektir. Büyük şirketler, güçlü yatırımcılar ve geniş mülkiyet portföylerine sahip aktörler de herkes gibi hukuk kurallarına uymalıdır. Eğer kamu kararları belirli kişilere haksız avantaj sağlamışsa bunun hesabı sorulmalı; eğer ekonomik politikalar konuta erişimi zorlaştırmışsa sonuçları açıkça değerlendirilmelidir. Piyasa denetimi, ekonomik istikrar ve barınma politikaları birbirinden kopuk ele alınamaz.

Sonuçta mesele, bazı semtlerde 40 katına, bazı örneklerde 80 katına çıktığı belirtilen konut fiyatlarından ibaret değildir. Mesele, bu artışların hangi koşullarda gerçekleştiği, kimlerin kazanç sağladığı ve vatandaşın neden aynı ölçüde bir ekonomik güvenceye kavuşamadığıdır. Bir insanın yıllarca çalışarak bir ev satın alması giderek zorlaşıyorsa, birikimleri konut fiyatlarının gerisinde kalıyorsa ve kira yükü yaşamını belirleyen temel bir baskıya dönüşüyorsa, bu tablo yalnızca piyasanın doğal işleyişi denilerek geçiştirilemez. Fiyatların gerçek nedenleri ortaya çıkarılmalı, ekonomik politikaların sonuçları tartışılmalı ve varsa manipülasyonlar kanıtlarıyla belirlenmelidir. Emlak baronlarına kim dur diyecek? Cevap, kişileri peşinen suçlamakta değil; mülkiyet ve satış verilerini şeffaflaştıran, rekabeti koruyan, haksız kazancı önleyen ve barınma hakkını önceleyen bir denetim düzeni kurmaktadır. Çünkü bir ülkede konut fiyatları yükselirken vatandaşın ev sahibi olma imkânı sürekli daralıyorsa, sorgulanması gereken yalnızca fiyat etiketleri değil, bu sonucu ortaya çıkaran ekonomik düzenin kendisidir.