İstanbul’un Dönüşüm Düğümü: Sabit Destekle Değil, Metrekare Bazlı Gerçekçi Adımlarla Çözülür

İstanbul’un karşı karşıya olduğu deprem riski artık uzak bir ihtimal değil, bilimsel verilerle önümüze konmuş kaçınılmaz bir faturadır. Türkiye ekonomisinin %35’inden fazlasını göğüsleyen bu megakentte yaşanacak büyük bir sarsıntı; sadece bina yıkımlarıyla sınırlı kalmayacak, sanayiden ticarete, turizmden sosyal dengeye kadar tüm ülkeyi derinden sarsacak ağır bir ekonomik çöküşü beraberinde getirecektir.

Bu devasa risk karşısında hayata geçirilen “Yarısı Bizden” kentsel dönüşüm kampanya modeli (875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi olmak üzere toplam 1,75 milyon TL destek) ve Dünya Bankası kaynaklı %0,69 faizli, 3 milyon TL’ye varan kentsel dönüşüm kredisi imkânı, devletimizin bu süreçte irade ortaya koyduğunu göstermesi açısından kuşkusuz çok kıymetlidir. Ancak sahadaki güncel rakamlar ve piyasa koşulları incelendiğinde, sabit tutarlı bu destek modelinin İstanbul’un inşaat ve yaşam gerçekleriyle ne yazık ki tam olarak örtüşmediği görülmektedir.

Bugün İstanbul’da ortalama inşaat metrekare maliyetleri 52.000 TL ile 55.000 TL seviyesine kadar çıkmış durumdadır. Bu tablonun konut tiplerine göre yansıması ise oldukça ağırdır:

• 60 m² (1+1) bir dairenin toplam inşaat maliyeti zorunlu ek giderlerle birlikte 3,1 – 3,3 milyon TL seviyesine ulaşıyor. Yarısı Bizden desteği (1,75 milyon TL) düşüldükten sonra dahi vatandaşın karşılaması gereken fark 1,45 milyon TL seviyesinde kalıyor.

• 80 m² (2+1) bir dairenin maliyeti 4,1 – 4,4 milyon TL bandında yer alıyor. Devlet desteği sonrasında vatandaşa kalan maliyet yükü 2,5 milyon TL’yi buluyor.

• 100 m² (3+1) bir dairenin maliyeti ise 5,2 – 5,5 milyon TL civarında. 1,75 milyon TL'lik destek düşüldüğünde vatandaşa kalan yük 3,6 milyon TL’ye kadar çıkıyor. Dünya Bankası kredisinin üst limiti olan 3 milyon TL kullanılsa dahi doğrudan 600.000 TL ek kaynak ihtiyacı doğuyor.

Çatallanan Borç Yükü ve Kiradaki Yaşam Çıkmazı

Mevcut finansal model, kâğıt üzerinde sunulan kredi imkânlarına rağmen sahada tam bir kilitlenmeye yol açmaktadır. Özellikle İstanbul’da deprem riski en yüksek, yaşlı ve dayanıksız binalarda ağırlıklı olarak emeklilerimiz, dar gelirli ailelerimiz ve sabit maaşlı vatandaşlarımız oturmaktadır.

Mevcut sistemde dar gelirli ve emekli bir vatandaş iki büyük insani ve finansal cenderenin arasında kalmaktadır:

1. Çoklu Borçlanma Cenderesi: Dönüşüm sürecinde vatandaş aynı anda birden fazla kanala borçlanmak durumunda kalıyor:

   • Yarısı Bizden desteğinin kredi kısmına yapılan geri ödemeler,

   • Dünya Bankası kentsel dönüşüm kredisinin taksitleri,

   • Aşılması imkânsız farklar için müteahhide veya bankalara yapılan dördüncü/beşinci ödeme kalemleri.

2. Geçici Barınma ve Kira İmkânsızlığı: Binaların yıkılıp yeniden yapılması 18 ila 24 ay sürmektedir. İstanbul gibi bir megakentte ortalama ev kiraları 40.000 TL ile 60.000 TL bandına dayanmışken; 20.000 – 30.000 TL civarında emekli maaşı alan dar gelirli bir vatandaşın bu inşaat süresince kirasını ödemesi ve hayatını idame ettirmesi fiilen imkânsızdır. Mevcut kira yardımları bu piyasa şartlarının çok gerisinde kalmakta; vatandaş henüz inşaat başlamadan barınma kriziyle yüzleşmektedir.

Geliri tek bir maaştan ibaret olan dar gelirli bir insanın; hem 2-3 farklı kuruma taksit ödemesi hem de kendi maaşının 2 katına ulaşan kira bedellerini karşılaması beklenemez. Bu tablo, istemeden de olsa dönüşüme en çok ihtiyacı olan kesimleri sürecin tamamen dışına itmektedir.

Çözüm: Sabit Destek Yerine Metrekare Bazlı ve Bütüncül Model

Gidişatı değiştirmek için yapılması gereken, vatandaşı geçici barınma krizine ve çoklu borç cenderesine terk etmek değil; sistemi piyasanın gerçeklerine uygun ve esnek bir yapıya kavuşturmaktır. Sabit destek tutarları yerine metrekare bazlı bir destek, tek merkezli borçlandırma ve gerçekçi barınma desteği benimsendiğinde:

1. Vatandaş farklı kurum ve kişilere parçalı taksitler ödemek yerine, tüm sürecini tek bir kanal üzerinden doğrudan devlete uzun vadeli ve makul koşullarda borçlanarak yürütür.

2. İnşaat süresince verilen kira ve barınma destekleri İstanbul piyasa gerçeklerine (en azından bölge rayiçlerine) endekslenerek emekli ve dar gelirlinin açıkta kalması önlenir.

3. Süreçler tek merkezli, şeffaf ve denetlenebilir bir sistem üzerinden hızlıca yönetilir.

4. Dar gelirli ve emekli vatandaşlarımız barınma ve finansman korkusu yüzünden dönüşümden kaçmaz.

5. Riskli yapı stoku zaman kaybetmeden hızla eritilir; olası bir afet sonrasında kamuya yüklenecek katbekat büyük insani ve ekonomik maliyetlerin önüne şimdiden geçilmiş olur.

Bugün kentsel dönüşüme aktarılacak her kuruş ve sağlanacak her kira desteği bir bütçe yükü değil; doğrudan insan hayatını ve ülke ekonomisini güvenceye alan stratejik bir yatırımdır.

Sözün özü; amacımız eleştirmek değil, sahadaki acı gerçekleri yapıcı bir yaklaşımla gündeme taşımaktır. İstanbul’un güvenli geleceği ve can güvenliğimiz için “Yarısı Bizden” kampanyasının metrekare bazlı, gerçekçi kira destekli ve tek merkezli borçlandırma esas alınarak yeniden yapılandırılması en acil beklentimizdir.

#KentselDönüşüm #YarısıBizden